arvioiasuntosi.com

Avainsana: Tontin hinta-arvio

  • Markkinakatsaus Vapaala 5/2022

    Markkinakatsaus Vapaala 5/2022

    Vapaala, 01650 Vantaa

    Vapaala on 1930-luvulla alkunsa saanut pientaloalue Länsi-Vantaalla. Vapaala sai nopeasti huvilakaupunginosamaisia piirteitä, kun helsinkiläiset keskiluokkalaiset rakennutti asuinrakennuksia ja huviloita kauas silloisen kaupungin vaikutuspiiristä.

    Nykypäivän Vapaala on yleisilmeeltään hyvin samankaltainen kuin vanha huvila-alue on ollut, talokanta on tosin uusiutunut ja suuremmat huvilatontit on lohkottu ja rakennettu tiiviimmiksi, mutta vanha Frisun mäen rinteille syntynyt yhteisö eroaa edukseen pelloille rakennetuista omakotitaloaluekeskittymistä.

    Kaavoitus:
    Vireillä olevat:
    MYYRMÄEN INNOVAATIOKAAVA
    KAIRAPUISTO

    Alueen luvut 2020 (Vapaala):
    Asukasluku: 4 076
    Asuntojen määrä: 2 055
    Asuntojen keskipinta-ala: 83,7m²
    Kerrostaloasuntoja 54%
    Pientaloasuntoja 46%
    Omistusasujia 76%
    Vuokra-asujia 24%

    Markkinatilanne Vapaala 01650, Vantaa

    Vaapaalan hinnat ovat olleet maltillisessa nousussa viime vuosina. Vuonna 2020 asuinkeskineliöhinta oli 2278 € ja vuonna 2021 keskineliöhinta oli 2325 €. Hinnat nousivat 2021 n.2 %, verrattuna vuoteen 2020. Kuluvan vuoden asuinkeskineliöhinta on tällä hetkellä noin 2267 €. Eli pientä laskua on tänä vuonna nähtävissä.

    Tontit
    Tonttien hinnoissa suurta heittoa. Suurin kerrosneliöhinta on saatu Höylätieltä (n.1270€/k-m2) ja pienin
    kerrosneliöhinta on ollut myös Höylätieltä (n.510€/k-m2). Yksityisostajien budjetti tontille näyttäisi olevan noin 150- 160 000 €.

    Taantumaa kohti
    Omakotitalorakentaminen koki kolauksen loppukesästä, viime vuonna. Inflaatio iski kovaa rakennusmateriaaleihin. mm. puun hinta nousi yhdessä yössä peräti 40%. Nyt inflaatio on rauhoittunut, mutta rakennusliikkeillä kova paine nostaa rakentamisen hintoja. Samaan aikaan ostajia ”pelottaa” korkojen mahdollinen nousu.

    Vuosi 2021 keskineliöhinnat ja myyntiajat olivat

    HuoneistotKeskineliöhinta €/m2Myyntiaika pvm
    Yksiö2 783 €42 pv
    Kaksio1 778 €77 pv
    Kolmio1 991 €108 pv
    4 huonetta ja yli2 991 €71 pv
  • Tontti

    Tontti

    Tontti

    Tontti on puhekieltä ja tarkoittaa maapohjaa. Kiinteistö on virallinen termi tontille. Tontti kertoo myös sen, että maapohja sijaitsee asemakaava-alueella, josta on muodostettu oma sitovan tonttijaon mukaisesti muodostettu kiinteistö. Yleisesti yksityisessä omistuksessa on joko tontti tai tila. Tontin tunnistaa kiinteistötunnuksesta, joka muodostuu kunnan, kaupunginosan, korttelin ja tontin numerosta. Tila on Suomessa yleisin kiinteistötyyppi. Yleisesti tila sijaitsee asemakaava-alueen ulkopuolella. Tiloja on pääasiallisesti maaseudulla, mutta niitä voi olla myös kaupungeissa. Tilan tunnistaa helposti siitä, että tilalla on nimi.

    Määräala

    Tontin pystyy jakamaan omiksi pienemmiksi alueiksi. Tällöin emäkiinteistöstä lohkaistaan uusi kiinteistö, jota kutsutaan määräalaksi (lohkokiinteistö). Määräalalle on haettava lainhuuto.

    Tontin määräosa

    Määräosa on hallinnanjakosopimuksella jaettu alue, jota ei voi rekisteröidä omaksi tontiksi. Yleisesti tällaista käytetään, kun kaavamääräykset rajoittaisivat uuden pienemmän tontin rakennusoikeuksia. Periaatteessa määräosan omistaja omistaa samanlailla oman alueen, kun määräosa olisi oma tontti. Nämä asiat ovat vain kirjattu hallinnanjakosopimukseen.

    Rasitteet ja oikeudet

    Kiinteistörekisteriotteeseen on merkitty tonttia koskevat rasitteet ja oikeudet. Esimerkiksi: Naapurilla on oikeus viedä vesi-, viemäri ja sähköliittymät kyseisen tontin läpi. Tai naapurilla on tieoikeus, jolloin naapuri voi käyttää olemassa olevaa tietä päästäkseen omalle tontille.

    Rasitukset

    Voi helposti mennä yllä mainitun kanssa sekaisin, mutta tarkoittaa aivan eri asiaa. Rasituksilla tarkoitetaan lainojen vakuudeksi annettuja panttikirjoja eli kiinnityksiä sekä vallintarajoituksia.

    Maata ei voi viedä pankkiin vakuudeksi, niin panttikirjat toimivat vähän samalla periaatteella, kuin osakekirjat asuntokaupassa, mitä vastaan voi saada lainaa. Vallintarajoituksilla tarkoitetaan esimerkiksi, että leskellä on elinikäinen hallinta-oikeus tai muu omistajasta riippumaton tahon oikeus. Hallinta-oikeudesta yleensä luovutaan, kun kiinteistö myydään ulkopuolisille.

    Rakennukset

    Tontilla voi olla asuinrakennus, talousrakennus, saunarakennus, autotalli tai jokin muu rakennus. Rakennus, jolla ei ole perustuksia kutsutaan kevytrakennelmaksi ja se ei ole rakennus.

    Rakennusten kunto

    Asuinrakennuksen kunto määrittelee pitkälti tontin hintaa. Tontti, jolla on asumiskuntoinen rakennus nostaa luonnollisesti kiinteistön arvoa. Kun taas purkukuntoinen rakennus laskee kiinteistön arvoa. Rakennuksen purkukustannukset tulee ottaa huomioon.

    Myyjän vastuu kiinteistökaupassa on viisi vuotta

    Vastuu määritetään Maakaareen 2 luvussa Kiinteistön kauppa. Kiinteistökaupassa myyjän vastuu piilevistä virheistä on aina viisi vuotta. Kuntotarkastuksetkaan eivät tätä viittä vuotta poista. Kuntotarkastukset tosin rajoittavat ne asiat/ virheet, jotka siinä on pystytty todentamaan. Kuntotarkastuksissa mainitaan lähes poikkeuksetta, että kaikkia rakenteita ei ole pystytty tarkastamaan ja näin ollen vastuu piilevistä virheitä säilyy myyjällä. Lue lisää Maakaaresta.

    Tontti arvio

    Vastuunjakoehtojen käyttäminen kiinteistökaupassa

    Sopimuksella saadaan poiketa maakaaren mukaan myyjälle tai ostajalle kuuluvista oikeuksista ja velvoitteista. Vastuunjakolausekkeilla voidaan yhtäältä muuttaa kaupan osapuolten oikeuksia ja vastuita lain mukaan määräytyvistä. Toisaalta lausekkeilla voidaan myös pyrkiä lähinnä selkeyttämään osapuolten oikeuksia ja vastuita kaupan jälkeisten tulkintaerimielisyyksien välttämiseksi. Pelkästään maininta purkukuntoisesta rakennuksesta ei riitä rajoittamaan myyjän velvoitteita, vaan asia pitää olla rajoitettu yksityiskohtaisesti.

    Esimerkiksi:
    Kaupan kohteena olevalla kiinteistöllä sijaitsee vuonna 1930 rakennettu rintamamiestalo. Talossa on havaittu merkittäviä kosteus- ja lahovaurioita rakennuksen alapohjassa, ulkoseinissä ja yläpohjarakenteissa. Rakennus on viimeiset kymmenen vuotta ollut asumattomana ja lämmittämättömänä.

    Kaupan osapuolet ovat tietoisia edellä mainituista rakennuksen virheistä/ vaurioista, eikä rakennukselle ole kaupassa laskettu lainkaan arvioa. Ostajan tarkoituksena on purkaa rakennus ja rakentaa sen tilalle uudisrakennus.

      

  • Markkinakatsaus syyskuu 2021

    Markkinakatsaus syyskuu 2021

    Kauppa käy nyt kuumana asuntotyypistä riippumatta, vaikka elokuu olikin hiukan hiljaisempi kuukausi alkuvuoden hurjan asuntobuumin jälkeen. Vanhoja kerrostaloasuntoja myytiin koko Suomessa noin 16 % ja vanhoja omakotitaloja 14 % enemmän kuin vuoden 2019 vastaavana ajankohtana.

    Lähes alueesta riippumatta kiinteistönvälittäjät tunnistavat seuraavat trendit markkinoilla:
    Hyväkuntoisten perheasuntojen kysyntä on korkealla tasolla, mutta tarjontaa näistä on vähän. Ostajat ovatkin tällä hetkellä erityisen kiinnostuneita mahdollisimman remonttivapaista kohteista.
    Kuluva vuosi on ollut kiinteistö-/ tonttimarkkinoilla hyvin vilkasta. Jopa paikoin ylikuumenevat markkinat eivät ota laantuakseen kesä-elokuun pienoisesta laantumisesta huolimatta. Rakennusliikkeillä on suuria paineita nostaa talopakettien hintaa, vaikka kilpailu ostajista on kova. Nähtäväksi jää, että osaako uuden tontinomistajat arvioida talopakettien kustannuksia oikein. Ilmassa ollut paljon sitä, että budjetit ovat olleet jopa 10% liian alhaisia.

  • Tontin hinta-arvio netissä

    Tontin hinta-arvio netissä

    Ilmainen tontin hinta-arvio

    Tonteilla on erinomainen kysyntä ja tarve. Mikäli harkitset tontin tai sen osan myyntiä, kannattaa myyntiprosessi aloittaa tarkistamalla sen hinta arvioiasuntosi verkkopalvelun avulla. Tee tontin hinta-arvio.

    Tarkista tonttisi myyntihinta täyttämällä kaavake tästä 

    Tontin hinta-arvio - arvioiasuntosi.com

     

    Tontin arvoon vaikuttavat tekijät: Sijainti, rakennusoikeus, tontin koko, maaperä, kaavoitukset, alueen kehitys, palvelut, puusto, rakennukset, naapurit, alueen markkinat, rasitteet, rasitukset ja kiinnitykset.

    Tonttia ei ole pakko myydä kokonaan. Maanomistaja voi myydä vain osan tontista. Usein tontin lohkominen voi tulla kannattavammaksi tavaksi myydä tontti. Maanomistaja voi esimerkiksi ison tontin jakaa niin, että jää asumaan jo tontilla olevaan omakotitaloon ja piha/ peltoalueen lohkoa omiksi tonteiksi. Lohkominen on suhteellisen helppo prosessi vaikka viekin usein aikaa useamman kuukauden.

    Tontin sijainti

    Sijainti on myös kiinteistön myynnissä kaikki kaikessa. Onko ostajalle alue tuttu? Minkälaiset liikenneyhteydet. Minkälaiset palvelut. Mitä alueelle on suunnitteilla, onko alue kehittymässä.

    Tietysti suomalaisia kiinnostaa tontti enemmän, jos kiinteistö sijaitsee rannan äärellä. Toki kuivan maan tontitkin ovat romanttisia.

    Tontin rakennusoikeus

    Pääsääntöisesti rakennusoikeus on se mistä maksetaan. Kuinka paljon tontilla on rakennusoikeutta, onko tontin rakennusoikeutta jo käytetty. Ison tontin lohkomisessa tulee ottaa huomioon rakennusoikeudet ja kaavat. Kaavat yleensä vaikuttaa, minkä kokoiseksi tontti kannattaa lohkoa. Tai kannattaako tontille mieluummin tehdä hallinnanjakosopimus ja omistajat omistavat kukin oman määräosan. Yleensä pienemmille tehdään hallinnanjakosopimus, jotta kaikki rakennusoikeuden neliöt voidaan käyttää.

    Tontin maaperä

    Maaperä on yksi kalleimmista kustannuksista rakentaessa. Nykyään maaperätutkimus vaaditaankin rakennuslupaa myönnettäessä. Maaperän kustannukset vaihtelevat maalajista riippuen. Esim. savi- tai silttimaaperään yleensä suositellaan paaluttamista. Palauttamisessakin paalujen pituudella on suuri merkitys kustannuksiin. Kalliomaaperäkään ei ole ilmaista maatöiden osalta. Louhinnan kustannukset voivat nousta yllättävän suuriksi.

    Ammattilaisillekin maatöiden arviointi on hankalaa. Maatyöt voivat yleensä maksaa 5 000€ – 100 000€. Joten hajonta on suuri. Yleensä ammattilaiset varaavat maatöihin noin 25 000€ – 35 000€.

    Tontilla olevan puuston poisto tuo myös kustannuksia, vaikka usein puustoa kannattaa hyväksikäyttää. Esimerkiksi talousrakennuksen rakentamisessa tai vaikkapa takkapuiksi. Riippuen puustosta ja sen määrästä.

    Tontin koko

    Omakotitalon omistajalla voi olla suuri tontti, jonka osan myynnillä voi muuttaa maan rahaksi. Jos haluaa selvittää mahdollisuuksia tontin lohkomiselle, niin kannattaa tutustua alueen kaavoihin. Yleensä kaavaviranomainen tai alueen kiinteistönvälittäjästä on apua. Lohkominen alkaa tonttijaolla ja lohkomisella. Näin osasta kiinteistöä syntyy määräala.

    Ostajaa kiinnostaa kuinka iso tontista tulee ja miten maata voi käyttää.

    Tontin rakennukset

    Tontin hinta-arvioon vaikuttaa myös tontin rakennukset. Tontilla voi olla purkukuntoinen rakennus, joka vaikuttaa alentavasti tontin hintaan. Niin kuin maatyöt, niin rakennuksen purkukustannukset vaihtelevat suuresti rakennuksen koosta ja materiaalista riippuen. Ammattilaiset varaavat yleensä purkukustannuksiin noin 20- 40 000€. Myös nykyiset asbestikartoitukset tulee teettää.

    Tontin oikeudet, rasitukset ja rasitteet

    Tontin hinta-arvio on tarkkaa työtä. Esimerkiksi tontilla voi olla oikeuksia alueella olevaan vesialueeseen. Näin tontin hinta nousee.

    Rasitteilla tarkoitetaan, jos tontilla kulkee esimerkiksi naapurikiinteistön vesi- ja viemäriputket tai sähköjohdot.

    Rasitukset ovat ns. kiinteistön osakekirjoja. Kiinteistöllä ei ole kuitenkaan ole osakekirjoja, eikä maata voi viedä pankkiin pantiksi. Kiinteistölle luodaan kiinnityksiä, joita vastaan pankki myöntää lainaa. Tontilla olevat kiinnitykset ovat hyvä asia, ettei niitä tarvitse itse hakea lisää. Nykyään panttikirjojen haku ei ole kallista.

    Tonttisanastoa

    Maakaari = Tontin ja muiden kiinteistöjen kauppaa säätelevä laki.

    Lainhuuto = Tontin omistusoikeuden rekisteröiminen Maanmittauslaitoksen ylläpitämään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.

    Hallinnanjakosopimus = Sopimus määräosin, esimerkiksi puoliksi, omistetun tontin hallinnasta ja käytöstä.

    Rasitustodistus = Asiakirja, josta selviävät muun muassa tontin kiinnitykset eli se, jos sitä on käytetty velan vakuutena.